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业主委员会的这些法律知识你都知道吗?_法制

来源:未知 作者:菏泽新闻中心 时间:2019-09-12 22:40

【前言】

对于业主委员会这个名词,您一定不会陌生。但如果有人问起您小区的业主委员会办公室在哪,一共有几位委员,具体为小区业主们做过什么事情,您可不一定能说出个一二。那么业主委员会对于业主而言究竟是怎样的存在呢?这个组织被赋予了哪些职责,又将承担怎样的义务呢?小编为您解答:

【法律依据】

当前我国业主委员会行使职责的主要依据有:《中华人民共和国物权法》(2007)、《业主大会和业主委员会指导规则》(2009)、《物业管理条例》(2018)等法律法规作出的相关规定。但因每部规范性文件在制订时侧重的方向不同,对于一些问题的规定详略不一,在实务操作中一些细节往往容易被忽视。下面,我们将以《业主大会和业主委员会指导规则》为主线,结合相关的法律法规,对有关业主委员会的条款做一个简单的梳理。

【法条列举】

(一)业主委员会的产生及效力

《中华人民共和国物权法》第七十五条规定,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

《业主大会和业主委员会指导规则》第三条规定,业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

第四条:业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

《物业管理条例》第十九条也作出了有关规定,业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

《中华人民共和国物权法》第七十八条还进一步明确了,因业主大会或者业主委员会作出的决定导致业主合法权益受到侵害时的业主撤销权。

(二)业主委员会的成立与任期

《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条对业主委员会的组成作出了详细规定,业主委员会由业主大会会议选举产生,由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:(一)具有完全民事行为能力;(二)遵守国家有关法律、法规;(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;(五)具有一定的组织能力;(六)具备必要的工作时间。且该《指导规则》第三十二条还明确了业主委员会委员的任期制度,即每届任期不超过5年,可连选连任,业主委员会委员具有同等表决权。自选举之日起7日内应当召开首次会议,推选出主任和副主任。由此可知,业主委员会委员应当具备热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力等条件。一名合格的业委会委员,可不是一般人能够胜任的。

另外,《物业管理条例》第十六条还对程序性事务作出了规定,即,业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

(三)业主委员会的职责与待遇

《物业管理条例》第十五条及《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条对业主委员会应当履行的职责作出了详尽的规定:(一)执行业主大会的决定和决议;(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(五)监督管理规约的实施;(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;(九)业主大会赋予的其他职责。《物业管理条例》第三十四条规定,业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同,应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

不仅如此,《物业管理条例》第二十条还规定,业主委员应当配合公安机关,与居民委员会相互协作;积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作;业主委员会在作出决定时,还应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

通过阅读上述列举的法条,是不是瞬间觉得业主委员会真的特别无私,特别为人民服务?那么问题来了,业主委员会那么辛苦,可以获得报酬吗?《业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条对此问题作出了解答,业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。

03最高法关于业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的观点

最高法院认为,业主委员会作为业主大会的执行机构,具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能,其行为的法律效果及于全体业主。赋予业主委员会当事人地位,可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果。因此,最高法院倾向于承认业主委员会的当事人地位。

【结语】

同心协力构建文明和谐小区,业主委员会肩负重担哟。

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